賃貸不動産で相続税評価減は可能か 相続対策で節税の考え方を解説

賃貸不動産の相続税評価減と節税の全体像

まず、現金と不動産では相続税の評価のされ方が大きく異なります。
現金は額面どおりに評価されますが、不動産は路線価や倍率、固定資産税評価額といった指標を用いるため、一般的に時価より低く評価される傾向があります。
さらに、その不動産を賃貸に出している場合には、後述する貸家建付地や借家権割合などが考慮され、追加の評価減が生じます。
このように、同じ時価の資産でも、現金より賃貸不動産のほうが相続税評価額を抑えやすい仕組みになっているのが特徴です。

賃貸不動産特有の評価減として、土地については「貸家建付地」として評価される点が重要です。
貸家建付地の相続税評価額は、「自用地としての評価額×（1－借地権割合×借家権割合×賃貸割合）」という形で計算されると国税庁関連資料や専門家の解説で示されています。
また、建物についても「建物評価額×（1－借家権割合×賃貸割合）」という考え方で評価減が認められる取扱いが一般的です。
このように、賃貸に供している割合が高いほど評価減が大きくなり、結果として相続税の課税価格を抑える効果が期待できる仕組みになっています。

高所得者が相続・贈与対策として賃貸不動産を活用する最大のメリットは、大きな資産を保有したまま相続税評価額を圧縮しやすい点にあります。
現金で保有している場合と比べ、賃貸不動産に組み替えることで、路線価や貸家建付地評価、借家権割合などを通じて、相続税評価額を数割程度下げられるケースもあると解説されています。
一方で、賃貸経営には空室リスクや修繕費負担、将来の税制改正による評価方法の見直しといった不確定要素も伴います。
したがって、節税だけを目的に過度な借入を行ったり、収益性や出口戦略を無視して物件取得を進めたりすることには限界があり、慎重な検討と専門家への相談が欠かせません。

相続税評価額の具体的な算定方法と賃貸による評価減

相続税における土地の評価は、原則として国税庁が毎年公表する相続税路線価に基づく「路線価方式」か、固定資産税評価額に一定の倍率を乗じる「倍率方式」により行われます。
どちらの方式を用いるかは、その土地が路線価の付された道路に面しているかどうかなどによって決まります。
一方、建物については、市区町村が固定資産税の計算のために定めている固定資産税評価額を、そのまま相続税評価額として用いるのが一般的です。
これらの評価方法は、国税庁の「財産評価基本通達」を前提に、全国で統一的に運用されています。

賃貸不動産である土地については、その敷地は「貸家建付地」として評価され、自用地として評価した価額から一定割合を減額する仕組みになっています。
具体的には、自用地評価額に対し、借地権割合と借家権割合、さらに賃貸面積の割合（賃貸割合）を乗じた部分を控除して評価する方法が一般的に用いられています。
たとえば「貸家建付地の価額＝自用地評価額×（1－借地権割合×借家権割合×賃貸割合）」という形で整理されており、この計算式は税理士向けの解説や国税庁資料でも示されています。
同様に、建物についても、貸家の場合には固定資産税評価額に（1－借家権割合）を乗じて評価する考え方が採られています。

相続税評価額の減額効果を概算する際には、まず土地を自用地とした場合の評価額を路線価方式または倍率方式で求め、次に前述の貸家建付地の算式を適用する流れを押さえることが重要です。
さらに、建物についても固定資産税評価額を基に貸家としての評価額を計算し、土地と建物を合算したうえで、現預金で保有した場合との評価額の差を比較することで、おおまかな節税効果を把握できます。
実務では、利用形態や賃貸状況、権利関係により細かな補正が入るため、最終的な金額は専門家による個別計算が必要ですが、ここで示したプロセスを理解しておくことで、賃貸不動産による評価減の方向性を自ら検討しやすくなります。
高所得の方が相続・贈与対策を考える際には、この概算プロセスを基礎として、具体的な投資規模や保有方針を検討していくことが大切です。

高所得者が注意すべき税制改正動向とリスク管理

近年は、賃貸不動産を利用した相続税の過度な節税に対して、税務当局の目が一段と厳しく向けられています。
とりわけ、財産評価基本通達を形式的に適用しただけの大幅な評価減については、最高裁判決を踏まえた見直しが進められており、通達どおりの評価であっても否認される可能性が指摘されています。
さらに、政府税制調査会や税制改正大綱では、一棟賃貸物件や不動産小口化商品を利用した高い節税効果に問題意識が示されており、今後も評価方法の厳格化が進む方向性がうかがえます。
このような流れを踏まえると、賃貸不動産を用いた相続税対策は、従来以上に慎重な検討と継続的な情報収集が欠かせません。

また、取得から相続開始までの期間が短い賃貸不動産や、収益性より節税効果を優先したとみなされるスキームについては、否認リスクが高いとされています。
相続開始前の数年間に多額の借入を行って賃貸物件を取得し、評価通達との乖離を利用して相続税額を大きく下げたケースでは、通達の例外規定を用いて時価に近い水準まで評価を引き上げたうえで追徴課税が行われた事例もあります。
一棟賃貸物件や不動産小口化商品の評価を、相続開始前一定期間内に取得した場合は「通常の取引価額（時価）」で行う方向性が税制改正大綱で示されており、短期保有を前提とした節税スキームは今後いっそう困難になると考えられます。
したがって、賃貸不動産による対策は、短期の節税目的ではなく、中長期の資産運用と資産承継を前提とした計画が重要です。

資産規模の大きい高所得者が税務調査や否認リスクを抑えるには、形式的に評価減を狙うのではなく、経済合理性と実態を重視した相続対策を行うことが欠かせません。
具体的には、賃貸不動産の取得価格や収益性、資金計画、保有期間の見込みなどを総合的に説明できるよう、契約書類や事業計画書、資金繰りの資料を適切に保存しておくことが大切です。
また、財産評価基本通達の考え方や最新の税制改正の内容を踏まえ、相続税評価額と時価の乖離が過度になっていないかを定期的に確認し、必要に応じて専門家の助言を受けることも有効です。
こうした準備を重ねることで、税務当局から「節税のみを目的とした取引」と評価されるおそれを減らし、相続・贈与対策としての賃貸不動産活用をより安全に進めることができます。

賃貸不動産を活用した相続・贈与対策の実務ポイント

まずは、賃貸不動産による相続税対策を検討する前提として、相続税評価と時価の差を把握することが重要です。
相続税評価は、土地であれば国税庁が定める路線価や倍率、建物であれば固定資産税評価額を基礎として算定されます。
一方で、実際の売買価格である時価は、市場動向や物件の個別性により変動し、相続税評価より高くなる場合もあれば低くなる場合もあります。
さらに、借入金残高や修繕費、固定資産税などを織り込んだ長期の収支計画を確認し、節税と収益性の双方を満たせるかを事前に整理しておくことが大切です。

次に、生前贈与や法人活用など、他の対策と賃貸不動産を組み合わせる視点が求められます。
生前贈与については、贈与税の課税方式や非課税枠、将来の相続税との通算関係を踏まえながら、持分や建物のみを贈与する方法などを検討する必要があります。
また、一定の場合には、賃貸経営を法人に移すことで、所得税と法人税の税率差や株式評価を通じた相続税負担の調整を図ることも考えられます。
ただし、法人化に伴う不動産取得税や登録免許税、維持管理コストなども生じるため、複数の選択肢を比較しながら総合的に判断することが欠かせません。

さらに、高所得者が賃貸不動産を用いた相続・贈与対策を行う場合には、長期保有を前提とした賃貸経営と資産承継の計画づくりが重要になります。
賃料水準や入居率の想定、修繕・建替え時期など、中長期のキャッシュフローを見通したうえで、将来どのタイミングで誰にどの資産を承継させるかを設計することがポイントです。
また、税制改正や相続人の家族状況の変化によって最適なスキームは変わり得るため、税理士や不動産の専門家など複数の専門家と継続的に相談しながら、定期的に計画を見直すことが望ましいとされています。
こうした専門的な助言を踏まえることで、節税効果と資産保全、家族間の公平性をバランス良く両立させやすくなります。

まとめ

賃貸不動産は、現金と比べて相続税評価額を下げやすく、高所得の方にとって有力な節税手段となります。
貸家建付地や借家権割合などの仕組みにより、土地と建物の評価が減額される一方で、空室リスクや修繕費など収支面の検証も欠かせません。
また、税制改正や否認リスクにも注意し、長期保有を前提にした資産承継計画を立てることが重要です。
賃貸不動産による相続・贈与対策を検討する際は、早い段階から専門家に相談し、自分に合った節税戦略を組み立てましょう。